岡山県の空き家率 市町村別ランキング｜1位は高梁市34.4%

岡山県内で空き家がいちばん多いのはどこなのか——総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」（2023年10月1日時点）の市区町村別データを使って、岡山県の15市と岡山市4区の空き家率をランキングにしました。5年前（2018年）からの増減と、全国1,037市区町村の中での順位も自分で計算しています。

結論から書くと、岡山県の空き家率は16.5%（全国18位）で、全国平均の13.8%を上回っています。県内でもっとも高いのは高梁市の34.4%で、5年前より12.6ポイントも上がり、全国でも1,037団体中17位に入りました。後半では、岡山市・倉敷市の解体・購入・改修の補助金、相続した空き家を売るときの3,000万円控除、放置すると固定資産税が上がる「管理不全空家」の仕組みもまとめます（2026年10月25日時点）。

岡山県の空き家率は16.5%｜全国18位で過去最高

岡山県の総住宅数は95万5,400戸、そのうち空き家は15万7,200戸です。空き家率は16.5%で、2018年の15.6%から0.9ポイント上がりました（岡山県 令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要）。1978年からの推移を表にすると、住宅の数が増えるのに合わせて空き家も増え続けているのがわかります。

調査年	総住宅数	空き家数	空き家率	その他の空き家率
1978年	556,500戸	43,700戸	7.9%	—
1983年	594,600戸	51,800戸	8.7%	4.7%
1988年	647,300戸	73,100戸	11.3%	4.4%
1993年	692,500戸	65,100戸	9.4%	4.2%
1998年	759,000戸	100,200戸	13.2%	5.3%
2003年	803,700戸	104,200戸	13.0%	5.8%
2008年	866,600戸	128,300戸	14.8%	7.8%
2013年	885,300戸	140,100戸	15.8%	8.1%
2018年	916,300戸	142,500戸	15.6%	8.0%
2023年	955,400戸	157,200戸	16.5%	8.6%

• 45年間で総住宅数は約1.7倍、空き家数は約3.6倍になりました
• 「その他の空き家率」（賃貸・売却用と別荘などを除いた空き家の割合）は8.6%で、全国5.9%より2.7ポイント高く、都道府県では19位です
• 5年間で増えた空き家は1万4,700戸。そのうち岡山市（+2,900戸）と倉敷市（+5,500戸）の2市で約57%を占めます
• 中国地方では山口県19.4%・島根県17.0%・岡山県16.5%・広島県15.8%・鳥取県15.7%の順で、岡山は5県の3番目です

岡山県の市町村別 空き家率ランキング｜1位は高梁市

市町村別の数字は、e-Statで公開されている第1-2表（居住世帯の有無別住宅数－全国、都道府県、市区町村）から取り出しました。調査の仕組み上、公表されているのは市と人口1万5千人以上の町村だけで、岡山県では15市が対象です（12町村は数字がありません）。2018年の値は県の概要資料の表から取り、差を計算しました。

順位	市	2023年	2018年	増減	全国順位	空き家数
1	高梁市	34.4%	21.8%	+12.6pt	17位	6,200戸
2	美作市	32.6%	27.5%	+5.1pt	21位	4,960戸
3	備前市	29.0%	22.3%	+6.7pt	43位	5,320戸
4	笠岡市	23.5%	22.6%	+0.9pt	108位	5,620戸
5	新見市	23.0%	22.5%	+0.5pt	116位	3,340戸
6	真庭市	20.2%	19.9%	+0.3pt	200位	3,900戸
7	津山市	20.1%	21.3%	−1.2pt	206位	9,890戸
8	井原市	19.3%	17.4%	+1.9pt	240位	3,400戸
9	瀬戸内市	18.8%	17.5%	+1.3pt	261位	3,270戸
10	玉野市	18.6%	18.3%	+0.3pt	277位	5,260戸
11	赤磐市	16.4%	16.1%	+0.3pt	401位	3,200戸
12	岡山市	14.5%	14.5%	±0.0pt	514位	56,100戸
13	浅口市	13.7%	12.6%	+1.1pt	585位	1,960戸
14	倉敷市	13.6%	12.1%	+1.5pt	597位	31,540戸
15	総社市	12.3%	11.2%	+1.1pt	704位	3,810戸
—	岡山県	16.5%	15.6%	+0.9pt	18位（47都道府県）	157,200戸
—	全国	13.8%	13.6%	+0.2pt	—	9,001,600戸

※全国順位は、政令市（市全体）・東京都区部（全体）・市・人口1万5千人以上の町村の1,037団体を、丸める前の空き家率の高い順に並べたものです（筆者計算）。全国1位は長野県軽井沢町の70.4%で、別荘が多い町が上位に並びます。

• 全国平均（13.8%）を上回るのは15市のうち12市、県平均（16.5%）を上回るのも10市あります
• 高梁市は34.4%で、住宅のほぼ3軒に1軒が空き家という計算です。美作市（32.6%）と並んで全国でも上位2%前後に入ります
• もっとも低いのは総社市の12.3%。全国平均を下回るのは総社市・倉敷市（13.6%）・浅口市（13.7%）の3市だけで、岡山市（14.5%）は全国平均をわずかに上回ります
• 県南の人口が多い市ほど低く、県北・中山間地域と備前・笠岡の沿岸部で高いという分かれ方です

放置空き家に近い「その他の空き家」率ランキング

空き家率には、入居者を募集中のアパートの空室（賃貸用）や売りに出している家（売却用）、別荘なども含まれます。統計上、これらを除いた「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（この記事では「その他の空き家」と呼びます）が、長く住む人がいない家や取り壊し予定の家にあたり、いわゆる放置空き家に近い数字です。

順位	市	2023年	2018年	増減	全国順位	うち腐朽・破損あり
1	美作市	23.1%	18.5%	+4.6pt	21位	30%
2	高梁市	19.9%	14.5%	+5.4pt	46位	34%
3	新見市	18.2%	15.5%	+2.7pt	67位	29%
4	笠岡市	17.7%	15.9%	+1.8pt	72位	13%
5	備前市	17.7%	16.6%	+1.1pt	73位	16%
6	瀬戸内市	15.8%	12.8%	+3.0pt	100位	49%
7	真庭市	15.0%	13.3%	+1.7pt	119位	18%
8	井原市	13.9%	12.3%	+1.6pt	152位	27%
9	津山市	12.3%	10.9%	+1.4pt	210位	16%
10	玉野市	11.7%	10.5%	+1.2pt	234位	26%
11	浅口市	11.2%	10.2%	+1.0pt	262位	28%
12	赤磐市	9.8%	11.8%	−2.0pt	346位	12%
13	総社市	6.4%	6.8%	−0.4pt	617位	21%
14	岡山市	5.9%	5.2%	+0.7pt	665位	26%
15	倉敷市	5.1%	5.6%	−0.5pt	752位	26%
—	岡山県	8.6%	8.0%	+0.6pt	19位（47都道府県）	24%
—	全国	5.9%	5.6%	+0.3pt	—	23%

※「その他の空き家」率＝その他の空き家数÷総住宅数。全国順位は1,037団体中。「うち腐朽・破損あり」は、その他の空き家のうち屋根や壁などに傷みがある住宅の割合で、e-Statの第34-2表（空き家の種類、腐朽・破損の有無別空き家数）から計算しました。

• 美作市は23.1%で、住宅のおよそ4軒に1軒が「その他の空き家」です。全国でも21位でした
• 2位の高梁市（19.9%）、3位の新見市（18.2%）まで、県北・県西の中山間地域が上位を占めます
• 15市のうち12市で上昇。下がったのは赤磐市（−2.0pt）・倉敷市・総社市の3市でした
• 傷みのある割合は瀬戸内市が49%と突出し、高梁市34%・美作市30%が続きます。県全体では24%（全国23%）。県全体のその他の空き家8万2,600戸のうち、約2万100戸に腐朽・破損があります
• 県全体のその他の空き家の86%は一戸建てです。アパートの空室ではなく、実家などの一戸建てが空き家問題の中心だとわかります

5年間で空き家率が上がった市・下がった市

2018年と比べると、空き家率が上がったのは15市中13市でした。上げ幅が大きいのは高梁市（+12.6pt）・備前市（+6.7pt）・美作市（+5.1pt）の3市です。

市	空き家数 2018年→2023年	増減	空き家率の増減
高梁市	3,460→6,200戸	+2,740戸	+12.6pt
備前市	3,830→5,320戸	+1,490戸	+6.7pt
美作市	4,100→4,960戸	+860戸	+5.1pt
井原市	3,110→3,400戸	+290戸	+1.9pt
倉敷市	26,040→31,540戸	+5,500戸	+1.5pt
瀬戸内市	2,840→3,270戸	+430戸	+1.3pt
総社市	3,220→3,810戸	+590戸	+1.1pt
浅口市	1,810→1,960戸	+150戸	+1.1pt
笠岡市	5,400→5,620戸	+220戸	+0.9pt
新見市	3,190→3,340戸	+150戸	+0.5pt
玉野市	5,360→5,260戸	−100戸	+0.3pt
赤磐市	3,090→3,200戸	+110戸	+0.3pt
真庭市	3,900→3,900戸	+0戸	+0.3pt
岡山市	53,200→56,100戸	+2,900戸	±0.0pt
津山市	11,200→9,890戸	−1,310戸	−1.2pt

• 高梁市は空き家が3,460戸から6,200戸へ2,740戸増。総住宅数が15,900戸→18,020戸と増えた一方、人が住んでいる住宅は12,230戸→11,780戸と減っています
• 備前市は空き家が3,830戸→5,320戸。2023年は別荘などの「二次的住宅」が1,430戸あり、県全体の二次的住宅5,800戸の約25%が備前市に集まっています
• 津山市だけは空き家が11,200戸→9,890戸と減り、空き家率も−1.2ptでした
• 倉敷市は空き家率の上げ幅は+1.5ptですが、戸数では+5,500戸と県内で最も増えました。その他の空き家は12,120戸→11,750戸と減っており、増えたのは賃貸用・売却用などの空き家です

住宅・土地統計調査は全国の一部の地域を選んで調べる標本調査で、市町村の数字は推計値です。人口の少ない市ほど誤差が大きくなりやすく、5年で10ポイントを超えるような動きは、実際の増加に加えて推計の振れも含まれていると見られます。傾向をつかむ目安として見てください。

岡山市4区の空き家率｜東区がいちばん上がった

政令指定都市の岡山市は、区ごとの数字も公表されています。

区	空き家率 2023年	2018年	増減	その他の空き家率
北区	15.3%	15.6%	−0.3pt	5.5%
中区	14.9%	15.1%	−0.2pt	6.4%
東区	15.0%	11.8%	+3.2pt	8.8%
南区	11.7%	12.7%	−1.0pt	4.9%
岡山市全体	14.5%	14.5%	±0.0pt	5.9%

• 東区は空き家率が11.8%→15.0%（+3.2pt）、その他の空き家率も8.8%で4区の中で最も高くなりました
• 北区（15.3%）と中区（14.9%）は少し下がりました。どちらも空き家の半分以上が賃貸用です
• 南区は11.7%（−1.0pt）で、4区の中で最も低い区です

空き家の中身は市によって違う｜賃貸の空室か、住む人のいない家か

同じ空き家率でも、中身は市によって大きく違います。空き家全体のうち「賃貸用」と「その他の空き家」がどれだけを占めるかを計算しました。

市	空き家数	賃貸用の割合	その他の空き家の割合
瀬戸内市	3,270戸	9%	84%
浅口市	1,960戸	11%	81%
新見市	3,340戸	15%	79%
笠岡市	5,620戸	23%	75%
真庭市	3,900戸	10%	75%
井原市	3,400戸	25%	72%
美作市	4,960戸	14%	71%
玉野市	5,260戸	33%	63%
津山市	9,890戸	35%	61%
備前市	5,320戸	11%	61%
赤磐市	3,200戸	35%	60%
高梁市	6,200戸	37%	58%
総社市	3,810戸	35%	52%
岡山市	56,100戸	55%	41%
倉敷市	31,540戸	58%	37%

• 倉敷市（賃貸用58%）と岡山市（同55%）は、空き家の半分以上がアパートなどの空室です
• 瀬戸内市（その他84%）・浅口市（同81%）・新見市（同79%）は、空き家の約8割が住む人のいない家です。空き家率は低めでも、放置空き家の対策が中心になる市といえます

岡山市・倉敷市の空き家の補助金｜解体・購入・改修

空き家の解体や活用には、市の補助金が使える場合があります。岡山市と倉敷市の公式ページで、2026年度（令和8年度）の内容を確認しました（岡山市 空家等適正管理支援事業（除却）・倉敷市 空家等除却事業費補助金）。

市	補助の種類	補助額	主な条件・受付
岡山市	解体（除却）	費用の1/3・上限60万円（応急措置は上限10万円）	市が「特定空家等」と認めた空き家。市内業者の工事。2026年5月1日〜12月18日
岡山市	解体（地域活性化）	費用の4/5・上限200万円	跡地を10年以上地域の活性化に使い、町内会やNPOなどが管理
岡山市	購入	購入費の1/3・上限60万円	空き家（中古住宅）を60万円以上で買って住む人。子育て世帯の上限70万円枠は2026年度分が終了
岡山市	リフォーム	工事費の1/3・上限60万円	耐震・バリアフリー・省エネのいずれかを含む60万円以上の工事。子育て世帯の70万円枠は2026年度分が終了
岡山市	家財等の処分	費用の1/2・上限20万円	岡山市空き家情報バンクに登録した人
倉敷市	解体（除却）	費用の1/2・上限50万円	特定空家等、または特定空家等になるおそれがあると市が認めたもの。市内に本社がある業者。2026年4月20日〜12月28日。1人1回
倉敷市	居住誘導区域の改修	費用の1/2・上限50万円（子育て世帯は100万円、バンク物件の購入で+10万円）	居住誘導区域の一戸建てを買って10年以上住む人。2026年5月1日〜12月25日

• どの補助も工事や売買の契約の前に申請（事前相談）が必要です。契約してから申請すると対象外になります
• 予算に達した時点で受付が終わります。岡山市の購入・リフォームの子育て世帯枠は、2026年10月25日時点ですでに終了しています
• 空き家を売りたい・貸したい人は、市の空き家情報バンクに登録できます（岡山市空き家情報バンク・倉敷市空き家情報バンク）。岡山市では登録すると家財処分の補助が使えます
• 解体補助の対象は、倒壊のおそれがあるなど市が「特定空家等」と認めた空き家が中心です。ふつうの空き家を壊すだけでは対象にならない点に注意してください

ほかの市町村にも独自の補助制度がありますが、内容や受付期間は市町村ごとに違います。お住まいの市町村の空き家担当窓口で確認してください。

相続した空き家を売るなら3,000万円特別控除

親から相続した実家を売ったとき、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）で確認した主な条件は次のとおりです。

• 対象は1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家で、相続の直前に亡くなった人が1人で住んでいたもの（マンションなどの区分所有建物は対象外）
• 2016年4月1日から2027年12月31日までに売ったもの。相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります
• 家を耐震リフォームして売るか、家を取り壊して土地を売る。2024年以降は、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しをした場合も対象です
• 売却代金が1億円以下で、相続から売るまで貸したり事業に使ったりしていないこと
• 2024年1月1日以後の売却で、家と土地を相続した人が3人以上いる場合は1人2,000万円までです

特例を使うには、空き家がある市町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添えて確定申告をします。岡山市の確認書の申請方法は市のページにまとめられています（岡山市 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）。

放置すると固定資産税が上がる？「管理不全空家」の仕組み

住宅が建っている土地は、固定資産税の「住宅用地特例」で課税標準が200㎡以下の部分は6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に減らされています。2023年12月13日に施行された改正空家対策特別措置法で、この特例が外れる空き家の範囲が広がりました（国土交通省 空家法の改正について・改正法の概要［2］）。

区分	どんな空き家か	市町村の対応	固定資産税
特定空家等	倒壊のおそれ・衛生上有害・景観を著しく損なうなど、周囲に著しい悪影響を及ぼす	助言・指導→勧告→命令→行政代執行	勧告を受けると住宅用地特例が外れる（改正前から）
管理不全空家	窓が割れているなど、放置すれば特定空家等になるおそれがある	指導→勧告（2023年の改正で新設）	勧告を受けると住宅用地特例が外れる（改正で追加）

• 特例が外れると、土地の固定資産税の計算のもとになる金額（課税標準）が6分の1・3分の1に減らされなくなります
• 外れるのは市町村から「勧告」を受けた場合で、空き家というだけで税額が上がるわけではありません
• 岡山市・倉敷市の解体補助は、勧告を受けた特定空家等は対象外です。補助を使うなら、勧告の前に動くことが大切です
• 国は、市町村の取り組みで管理や除却が進む管理不全空家・特定空家を、施行後5年間で15万物件とする目標を掲げています（国土交通省 改正法の概要）

この記事の計算方法

• 空き家率＝空き家数÷総住宅数×100。その他の空き家率＝賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家数÷総住宅数×100（どちらも小数第2位を四捨五入）
• 2023年の値はe-Stat第1-2表、2018年の値は岡山県「結果の概要」表1-4の戸数から計算し、県の公表値（率）と一致することを確かめました
• 全国順位は、第1-2表の地域区分のうち政令市（市全体）・東京都区部（全体）・市・町村の1,037団体を、丸める前の率で並べました。政令市の区と東京23区の個別の値は含めていません
• 腐朽・破損の割合と一戸建ての割合は、第34-2表の「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」から計算しました

岡山の空き家でよくある質問

岡山県の空き家率はどのくらいですか？

2023年の住宅・土地統計調査で16.5%です。空き家は15万7,200戸で、全国平均の13.8%を上回り、都道府県では18位です。2018年の15.6%から0.9ポイント上がりました。

岡山県で空き家率がいちばん高い市はどこですか？

高梁市の34.4%です。2位は美作市の32.6%、3位は備前市の29.0%です。高梁市は全国1,037市区町村の中でも17位でした。

岡山県で空き家率がいちばん低い市はどこですか？

総社市の12.3%です。倉敷市13.6%、浅口市13.7%、岡山市14.5%も全国平均（13.8%）より低くなっています。

町村の空き家率はわかりませんか？

住宅・土地統計調査は標本調査のため、市と人口1万5千人以上の町村だけが公表されています。岡山県の10町2村はすべて人口1万5千人未満で、空き家率は公表されていません。

岡山市で空き家を解体すると補助金はいくらですか？

市が特定空家等と認めた空き家の解体で、費用の3分の1・上限60万円です。2026年度は5月1日から12月18日まで受け付けていますが、予算に達すると終了します。必ず事前相談が必要です。

倉敷市の空き家の解体補助はいくらですか？

特定空家等、または特定空家等になるおそれがあると市が認めた空き家の解体で、費用の2分の1・上限50万円です。2026年度は4月20日から12月28日まで（予算に達し次第終了）で、工事契約の前に建築指導課への相談が必要です。

相続した実家を売ると税金はかかりますか？

売って利益（譲渡所得）が出ると所得税・住民税がかかりますが、1981年5月31日以前に建てられた家などの条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を差し引けます。期限は2027年12月31日までの売却です。

まとめ

• 岡山県の空き家率は16.5%（全国18位）、放置空き家に近い「その他の空き家」率は8.6%（同19位）
• 県内1位は高梁市（34.4%・全国17位）、2位美作市、3位備前市。最も低いのは総社市
• 15市中13市で空き家率が上昇。高梁市は5年で+12.6pt
• 空き家の中身は、岡山市・倉敷市は賃貸の空室、県北や瀬戸内市・浅口市は住む人のいない一戸建てが中心
• 解体補助は岡山市が上限60万円、倉敷市が上限50万円。どちらも契約前の相談が必要

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※ランキング・全国順位・増減・割合は上記の統計表から筆者が計算しました。補助制度の内容や受付状況は変わることがあります。申請の前に各市の担当窓口で確認してください。