岡山県の地価2026｜基準地価の市町村別ランキングと岡山駅前の推移

岡山県は2026年9月16日、7月1日時点の土地の値段「基準地価」（令和8年地価調査）を発表しました。県内全27市町村の367地点を調べた結果、林地を除く362地点の平均は0.3%の上昇で3年連続のプラス。ただ住宅地は▲0.2%と、平成10年から29年連続の下落が続いています。

この記事では、県が公表した地点ごとの価格をすべて取り込み、市町村別ランキング、価格と上昇率の上位10地点、岡山駅前の最高価格地点の推移、10年前との比較を自分で集計しました。半年前の公示地価（1月1日時点）とも並べています。数字は2026年10月25日時点で確認できたものです。

岡山県の基準地価2026は全用途0.3%上昇｜住宅地は29年連続下落

県の「令和8年地価調査の概要」によると、用途別の平均変動率と平均価格は次のとおりです（岡山県 令和8年地価調査の概要（PDF））。平均変動率は「各地点の変動率の合計÷地点数」で、県の表の地点ごとの数字から計算しても同じ値になりました。

用途	地点数	2026年の変動率	2025年の変動率	平均価格（1㎡）
住宅地	254	▲0.2%	▲0.2%	31,000円
宅地見込地	4	+1.9%	+2.1%	19,100円
商業地	95	+1.2%	+1.1%	113,300円
工業地	9	+2.5%	+2.3%	20,200円
全用途（林地を除く）	362	+0.3%	+0.2%	52,200円

• 住宅地は下落幅が前年と同じ▲0.2%。平成10年以来29年連続の下落です
• 商業地は+1.2%で5年連続の上昇、工業地は+2.5%で9年連続の上昇
• 林地を除く362地点のうち、上がった地点は142、横ばい44、下がった地点は176。下がった地点のほうが多い状態は前年と同じです
• 市部の住宅地は0.0%（前年▲0.1%）と横ばいまで戻りましたが、町村部は▲1.1%のままです

県が出している「累積変動率」（1983年＝100）を見ると、2026年は住宅地が88.1、商業地が60.9。商業地は2021年の58.5を底に持ち直していますが、1983年の6割ほどの水準です（岡山県の用途別累積変動率の推移（PDF））。

全国と比べると｜住宅地は47都道府県で25位

国土交通省がまとめた都道府県別の変動率（国土交通省 令和8年都道府県地価調査の概要（PDF））で、岡山県の順位を数えました。2026年の全国平均は住宅地+1.0%・商業地+2.9%、東京・大阪・名古屋圏を除く地方圏は住宅地+0.1%・商業地+0.9%です。

県	住宅地	商業地	県庁所在地の住宅地	県庁所在地の商業地
鳥取県	▲0.6%	▲0.4%	▲0.5%	▲0.3%
島根県	▲1.0%	▲1.0%	+0.1%	+0.4%
岡山県	▲0.2%	+1.2%	+1.6%	+3.3%
広島県	+0.5%	+1.7%	+1.8%	+4.0%
山口県	0.0%	+0.2%	+0.1%	+0.9%
全国	+1.0%	+2.9%	—	—

• 岡山県の住宅地（▲0.2%）は高いほうから25位（群馬県・富山県と同じ値）。住宅地がプラスの都道府県は20あります
• 商業地（+1.2%）は18位。中国地方では広島県に次ぐ2番目です
• 岡山市だけで見ると住宅地+1.6%（県庁所在地47市で18位）、商業地+3.3%（同20位）。広島市（住宅地+1.8%・商業地+4.0%）に近い伸びです

岡山県の市町村別 地価変動率ランキング2026（27市町村）

県の「市町村別・用途別平均変動率一覧表」の数字を、全用途の変動率が高い順に並べ替えました（市町村別・用途別平均変動率一覧表（PDF））。住宅地の平均価格は、地点ごとの価格を市町村ごとに平均して自分で計算したものです（県の概要PDFに載っている上位5市町の値と一致）。右端の「10年前比」は、2016年と2026年の両方に価格がある同じ地点の価格合計を比べた筆者の計算です。

順位	市町村	住宅地	商業地	全用途	住宅地の平均価格（1㎡）	10年前比
1	早島町	+1.5%	+3.9%	+2.7%	47,600円	+15.9%
2	岡山市	+1.6%	+3.3%	+2.3%	64,500円	+35.2%
3	総社市	+1.2%	+2.7%	+1.6%	40,400円	+11.4%
4	倉敷市	+0.9%	+1.9%	+1.2%	49,800円	+13.3%
5	里庄町	+0.2%	0.0%	+0.1%	22,200円	▲3.2%
6	笠岡市	▲0.3%	▲0.3%	0.0%	33,900円	▲3.7%
7	浅口市	▲0.5%	+0.8%	▲0.1%	25,000円	▲3.2%
8	勝央町	▲0.6%	+0.3%	▲0.2%	8,000円	▲12.5%
9	瀬戸内市	▲0.8%	+1.6%	▲0.2%	21,100円	▲4.9%
10	津山市	▲0.6%	▲0.1%	▲0.4%	21,100円	▲6.9%
11	久米南町	▲0.8%	0.0%	▲0.5%	7,200円	▲8.6%
12	赤磐市	▲0.9%	▲0.8%	▲0.6%	13,000円	▲8.5%
13	矢掛町	▲0.9%	▲0.4%	▲0.7%	11,400円	▲8.8%
14	和気町	▲1.0%	▲0.5%	▲0.9%	8,600円	▲14.6%
15	美咲町	▲1.0%	▲0.6%	▲0.9%	5,400円	▲9.9%
16	備前市	▲1.3%	▲0.3%	▲0.9%	15,400円	▲16.0%
17	玉野市	▲1.1%	▲0.5%	▲1.0%	28,000円	▲13.3%
18	西粟倉村	▲1.1%	—	▲1.1%	3,700円	▲10.7%
19	吉備中央町	▲1.2%	▲1.5%	▲1.3%	3,700円	▲18.5%
20	真庭市	▲1.3%	▲1.1%	▲1.3%	8,500円	▲15.9%
21	奈義町	▲1.4%	▲1.3%	▲1.4%	6,000円	▲16.4%
22	井原市	▲1.7%	▲1.0%	▲1.5%	12,300円	▲13.2%
23	高梁市	▲1.7%	▲0.9%	▲1.5%	10,400円	▲17.4%
24	鏡野町	▲1.8%	▲1.1%	▲1.6%	4,600円	▲17.7%
25	新見市	▲1.7%	▲0.8%	▲1.7%	7,600円	▲16.1%
26	美作市	▲2.1%	▲1.7%	▲1.7%	5,000円	▲20.0%
27	新庄村	▲1.9%	—	▲1.9%	3,900円	▲17.0%

※変動率は2025年7月1日→2026年7月1日。地点数が1〜2の町村は、1地点の動きで平均が大きく変わります。順位は全用途が同じ場合は住宅地の変動率が高い順にしました。

• 住宅地が上がったのは岡山市（+1.6%）・早島町（+1.5%）・総社市（+1.2%）・倉敷市（+0.9%）・里庄町（+0.2%）の5市町。顔ぶれは前年とまったく同じです
• 住宅地の下落率が大きいのは美作市（▲2.1%）・新庄村（▲1.9%）・鏡野町（▲1.8%）
• 商業地は早島町+3.9%・岡山市+3.3%・総社市+2.7%・倉敷市+1.9%・瀬戸内市+1.6%・浅口市+0.8%・勝央町+0.3%の7市町がプラス
• 10年前比でプラスなのは岡山市（+35.2%）・早島町（+15.9%）・倉敷市（+13.3%）・総社市（+11.4%）。残りの市町村は10年前より安くなっています

住宅地の平均価格を坪単価に｜50坪の土地はいくら？

住宅地の平均価格を、家づくりでよく使う坪単価（1坪＝約3.31㎡）と、50坪（約165㎡）の土地にした場合の目安に直しました。市町村の平均なので、駅に近いかどうかなどで実際の価格は大きく変わります。

市町村	1㎡	坪単価	50坪の目安
岡山市	64,500円	約21.3万円	約1,066万円
倉敷市	49,800円	約16.5万円	約823万円
早島町	47,600円	約15.7万円	約787万円
総社市	40,400円	約13.4万円	約668万円
笠岡市	33,900円	約11.2万円	約560万円
玉野市	28,000円	約9.3万円	約463万円
浅口市	25,000円	約8.3万円	約413万円
里庄町	22,200円	約7.3万円	約367万円
津山市	21,100円	約7.0万円	約349万円
瀬戸内市	21,100円	約7.0万円	約349万円

岡山市の住宅地の平均（1㎡64,500円）で50坪なら約1,066万円、県の住宅地平均（1㎡31,000円）なら約512万円です。県内の住宅地でいちばん高いのは岡山市北区伊福町3丁目（1㎡237,000円、坪約78.3万円）で、平成3年から36年続けて県内の住宅地のトップです。

岡山県で地価が高い地点トップ10（基準地価2026）

県の地点別の一覧（対前年変動率 岡山市（PDF）・倉敷市（PDF）・その他の市町村（PDF））の362地点を、1㎡あたりの価格が高い順に並べました。最寄り駅と距離は国土交通省「国土数値情報（地価調査）」の値です。

順位	所在地	用途	1㎡の価格	変動率	最寄り駅
1	岡山市北区錦町6番101外	商業地	2,160,000円	+4.9%	岡山駅 430m
2	岡山市北区駅元町30番111	商業地	731,000円	+3.8%	岡山駅 280m
3	岡山市北区中山下1丁目2番107	商業地	641,000円	+7.6%	岡山駅 950m
4	倉敷市阿知2丁目511番1	商業地	452,000円	+3.9%	倉敷駅 350m
5	岡山市北区表町2丁目2番113	商業地	360,000円	+2.9%	岡山駅 1,400m
6	岡山市北区柳町1丁目6番106外	商業地	262,000円	+6.5%	岡山駅 900m
7	岡山市北区伊福町3丁目846番2	住宅地	237,000円	+2.2%	岡山駅 1,400m
8	岡山市北区内山下1丁目5番108外	商業地	220,000円	+5.3%	岡山駅 1,700m
9	岡山市北区南方2丁目355番2	商業地	220,000円	+4.3%	岡山駅 1,400m
10	岡山市北区西古松西町9番102	商業地	215,000円	+2.4%	大元駅 1,100m

• 10地点のうち9地点が岡山市北区。岡山市以外で入ったのは倉敷駅前の倉敷市阿知2丁目（1㎡452,000円）だけです
• 1位の錦町（市役所筋の両備ビル）は2位の駅元町（岡山駅西口）の約3.0倍。県内で最も安い地点（津山市阿波字宮ノ北1767番・1㎡1,440円）と比べると約1,500倍の開きがあります
• 住宅地で1㎡20万円を超えるのは伊福町3丁目（23.7万円）だけ。2位は学南町1丁目と下中野（ともに16.3万円）です

地価の上昇率が高い地点トップ10｜すべて岡山市

順位	所在地	用途	2025年→2026年	変動率
1	岡山市北区中山下1丁目2番107	商業地	596,000円→641,000円	+7.6%
2	岡山市北区大供表町2番106外	商業地	173,000円→185,000円	+6.9%
3	岡山市北区柳町1丁目6番106外	商業地	246,000円→262,000円	+6.5%
4	岡山市中区東川原字尾島道東354番14	住宅地	113,000円→120,000円	+6.2%
5	岡山市中区門田屋敷1丁目167番2外	住宅地	141,000円→149,000円	+5.7%
6	岡山市北区大安寺南町1丁目10番101外	住宅地	111,000円→117,000円	+5.4%
7	岡山市南区あけぼの町9番4	住宅地	78,000円→82,200円	+5.4%
8	岡山市北区内山下1丁目5番108外	商業地	209,000円→220,000円	+5.3%
9	岡山市中区国富3丁目539番7	住宅地	135,000円→142,000円	+5.2%
10	岡山市中区中納言町32番外	商業地	137,000円→144,000円	+5.1%

• 1位の中山下1丁目（桃太郎大通り沿い・OSⅠビル）は+7.6%で、前年（+6.0%）から伸びが加速しました
• 商業地は柳町（岡山駅から900m）・大供表町・内山下（ともに1.7km）・中納言町（3km）など、岡山駅から少し離れた中心市街地の地点が目立ちます
• 住宅地は中区の東川原・門田屋敷・国富、北区の大安寺南町、南区のあけぼの町が5%台の上昇。岡山市中心部の東側（中区）が3地点入りました

下落率が大きい地点ワースト5

所在地	用途	1㎡の価格	変動率
玉野市玉原2丁目1091番233	住宅地	28,800円	▲3.4%
玉野市渋川3丁目1508番1	住宅地	19,100円	▲3.0%
瀬戸内市牛窓町牛窓6431番2	住宅地	19,500円	▲3.0%
倉敷市下津井3丁目115番2外	住宅地	26,200円	▲3.0%
新見市大佐大井野字堀田奥1226番	住宅地	1,990円	▲2.9%

下落率が大きいのは玉野市・瀬戸内市牛窓・倉敷市下津井など瀬戸内海沿いの住宅地と、新見市の山あいの住宅地です。商業地では美作市・津山市加茂町・鏡野町奥津など県北が▲2%前後で並びます。

岡山駅前の最高価格地点の推移｜10年で83.1%上昇

県内の最高価格地点は、基準地価（7月1日）では岡山市北区錦町6-1（市役所筋・両備ビル、岡山駅から約430m）、公示地価（1月1日）では岡山市北区本町2-1（桃太郎大通り・K&Kビル、岡山駅から約300m）です。どちらも国土数値情報に過去の価格がそろっているので、2016年からの11年分を並べました（国土数値情報 地価調査データ・地価公示データ）。

年	錦町6-1（7月1日）	前年比	本町2-1（1月1日）	前年比
2016年	1,180,000円	+7.3%	1,150,000円	+6.5%
2017年	1,250,000円	+5.9%	1,220,000円	+6.1%
2018年	1,340,000円	+7.2%	1,300,000円	+6.6%
2019年	1,460,000円	+9.0%	1,400,000円	+7.7%
2020年	1,520,000円	+4.1%	1,520,000円	+8.6%
2021年	1,570,000円	+3.3%	1,520,000円	0.0%
2022年	1,720,000円	+9.6%	1,530,000円	+0.7%
2023年	1,830,000円	+6.4%	1,650,000円	+7.8%
2024年	1,950,000円	+6.6%	1,780,000円	+7.9%
2025年	2,060,000円	+5.6%	1,900,000円	+6.7%
2026年	2,160,000円	+4.9%	2,020,000円	+6.3%

• 錦町は2016年の1,180,000円から2026年は2,160,000円へ。10年で83.1%上がりました。本町も同じ10年で75.7%上昇です
• 錦町の底は2012年の886,000円。そこから14年連続の上昇で約2.44倍になりました
• それでもバブル期の1991年（8,100,000円）と比べると26.7%の水準。本町も1991年の8,600,000円の約23.5%です
• 本町は2020年→2021年が0.0%と、コロナ禍の年に上昇が止まりました。錦町も2021年は+3.3%と伸びが小さくなっています
• 錦町の上昇率は2022年の+9.6%をピークに、6.4%→6.6%→5.6%→4.9%と少しずつ鈍っています

岡山駅前では、路面電車の駅前広場への乗り入れ（2027年3月予定）など再開発が続いています。駅前広場の工事の内容は下の記事にまとめています。

公示地価2026（1月1日）と並べた半年の動き

国の地価公示（1月1日時点）と県の地価調査（7月1日時点）には、同じ土地を調べている「共通地点」が17地点あります（地価公示と同一地点の基準地一覧表（PDF））。2025年7月→2026年1月を「前半」、2026年1月→7月を「後半」として、半年ごとの変動率を計算しました。

所在地	用途	2025年7月	2026年1月	2026年7月	前半	後半
岡山市北区下中野710番113	住宅地	156,000円	160,000円	163,000円	+2.6%	+1.9%
岡山市北区一宮字上中沖421番15	住宅地	67,200円	67,400円	67,900円	+0.3%	+0.7%
岡山市北区中山下1丁目2番107	商業地	596,000円	618,000円	641,000円	+3.7%	+3.7%
岡山市北区青江1丁目303番4	商業地	182,000円	185,000円	188,000円	+1.6%	+1.6%
岡山市中区山崎字下本林301番26	住宅地	61,100円	61,600円	62,100円	+0.8%	+0.8%
岡山市中区東川原字尾島道東354番14	住宅地	113,000円	117,000円	120,000円	+3.5%	+2.6%
岡山市南区あけぼの町9番4	住宅地	78,000円	81,000円	82,200円	+3.8%	+1.5%
倉敷市笹沖字太田山前616番67	住宅地	85,600円	86,900円	88,100円	+1.5%	+1.4%
倉敷市連島5丁目3番4外	住宅地	50,300円	50,600円	50,800円	+0.6%	+0.4%
倉敷市児島味野城2丁目2073番1	住宅地	42,500円	42,600円	42,800円	+0.2%	+0.5%
倉敷市玉島阿賀崎3丁目515番8	住宅地	52,700円	52,800円	52,900円	+0.2%	+0.2%
倉敷市鶴形1丁目662番2	商業地	195,000円	199,000円	202,000円	+2.1%	+1.5%
津山市小原126番15	住宅地	43,600円	43,600円	43,600円	0.0%	0.0%
玉野市玉原2丁目1091番233	住宅地	29,800円	29,300円	28,800円	▲1.7%	▲1.7%
笠岡市笠岡字西ノ浜新田5628番37	住宅地	42,000円	42,000円	42,000円	0.0%	0.0%
笠岡市四番町3番20	商業地	69,000円	69,000円	69,000円	0.0%	0.0%
総社市中央6丁目1番115	住宅地	65,300円	66,400円	67,100円	+1.7%	+1.1%

• 後半の上昇幅が前半より縮んだ地点が7、同じが8、広がった地点が2（0.1%単位での比較）。県の概要PDFも「前半に比べ後半の方が上昇幅が縮小している地点が7地点、同程度が8地点」としています
• 桃太郎大通りの中山下1丁目は前半+3.7%・後半+3.7%。駅前の商業地は半年で3〜4%ずつ上がるペースが続いています
• 玉野市玉原は前半▲1.7%・後半▲1.7%と、1年を通して同じペースで下がっています。津山市小原と笠岡市の2地点は1年間まったく動いていません

なお、2026年の公示地価（1月1日時点・394地点）では、岡山県の住宅地は+0.9%、商業地は+2.2%と全用途で上昇でした（令和8年地価公示の概要（岡山県分・PDF））。住宅地が公示ではプラス、基準地価ではマイナスになるのは、公示の対象が都市計画区域などの21市町なのに対し、基準地価は県北の山間部もふくめて全27市町村を調べていることが一因と見られます。

10年前（2016年）と比べた地価｜値上がりは342地点中118地点

国土数値情報の価格履歴を使い、2016年7月1日と2026年7月1日の両方に価格がある342地点で10年間の変化を計算しました。上がったのは118地点（34.5%）、下がったのは223地点。10年で見ても、県内の3分の2の地点は値下がりしています。

	所在地	用途	2016年→2026年	10年の変化
上昇1位	岡山市北区錦町6番101外	商業地	1,180,000円→2,160,000円	+83.1%
上昇2位	岡山市北区柳町1丁目6番106外	商業地	160,000円→262,000円	+63.8%
上昇3位	岡山市北区下中野710番113	住宅地	102,000円→163,000円	+59.8%
上昇4位	岡山市北区大供表町2番106外	商業地	120,000円→185,000円	+54.2%
上昇5位	岡山市北区中山下1丁目2番107	商業地	420,000円→641,000円	+52.6%
下落1位	玉野市渋川3丁目1508番1	住宅地	26,700円→19,100円	▲28.5%
下落2位	津山市加茂町塔中字一貫田23番	商業地	17,400円→12,900円	▲25.9%
下落3位	井原市芳井町下鴫字川町2983番3	住宅地	3,430円→2,540円	▲25.9%
下落4位	美作市古町字川屋田1783番6	商業地	17,000円→12,700円	▲25.3%
下落5位	鏡野町上齋原字屋敷492番	住宅地	5,430円→4,060円	▲25.2%

10年で上がった地点トップ5はすべて岡山市北区で、1位は最高価格地点の錦町（+83.1%）。住宅地では北区下中野（大元駅から約2.3km）が+59.8%で最も上がっています。逆に、玉野市渋川や井原市芳井町、津山市加茂町などは10年で4分の1ほど下がりました。

基準地価と公示地価の違い・自分の土地の調べ方

	基準地価（地価調査）	公示地価（地価公示）
調べる人	都道府県（岡山県）	国（国土交通省 土地鑑定委員会）
基準日	毎年7月1日	毎年1月1日
発表	毎年9月（2026年は9月16日に県が発表）	毎年3月（2026年は3月18日に県が岡山県分を発表）
岡山県の地点数（2026年）	367地点（全27市町村）	394地点（21市町。6市町村は地点なし）
目的	国土利用計画法の届出価格の審査の規準、一般の土地取引の指標	適正な地価の形成（地価公示法）、土地取引の指標

• 自分の家の近くの地点は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で地図から探せます。地点ごとの価格の推移や、周辺の取引価格も見られます
• 県の発表ページには、市町村別の地点一覧（価格・地積・最寄り駅など）のPDFもあります（岡山県 令和8年地価調査結果）
• 基準地価は「その地点の土地だけ」の正常な価格で、建物の値段はふくみません。実際の売買価格は、土地の形や道路との関係、売り急ぎなどで上下します

岡山県の地価2026でよくある質問

岡山県の基準地価2026は上がりましたか？

林地を除く362地点の平均は+0.3%で、3年連続の上昇です。用途別では商業地+1.2%・工業地+2.5%が上がった一方、住宅地は▲0.2%で29年連続の下落でした。

岡山県でいちばん地価が高い場所はどこですか？

基準地価では岡山市北区錦町6-1（市役所筋の両備ビル）で、1㎡2,160,000円です。公示地価（1月1日時点）では岡山市北区本町2-1（岡山駅前の桃太郎大通り）の1㎡2,020,000円が最高です。

岡山県で地価が上がっている市町村はどこですか？

全用途の平均で上がったのは岡山市（+2.3%）・早島町（+2.7%）・総社市（+1.6%）・倉敷市（+1.2%）・里庄町（+0.1%）の5市町です。笠岡市は横ばいで、残り21市町村は下落しました。

岡山市の住宅地の坪単価はいくらですか？

2026年の基準地価で岡山市の住宅地の平均は1㎡64,500円で、坪単価にすると約21.3万円です。50坪の土地なら約1,066万円が目安ですが、場所によって大きく違います。

基準地価と公示地価はどう違いますか？

基準地価は岡山県が毎年7月1日時点で調べて9月に発表し、公示地価は国が1月1日時点で調べて3月に発表します。半年ずれているので、両方を見ると1年の中の動きがわかります。

岡山駅前の地価は10年でどれくらい上がりましたか？

県内最高価格の錦町6-1は、2016年の1㎡1,180,000円から2026年は2,160,000円になり、10年で83.1%上がりました。ただし1991年の8,100,000円と比べると約26.7%の水準です。

まとめ

• 岡山県の基準地価2026は全用途+0.3%、商業地+1.2%、住宅地▲0.2%（29年連続下落）
• 上がったのは岡山市・早島町・総社市・倉敷市・里庄町。21市町村は下落
• 最高価格は岡山市北区錦町の1㎡2,160,000円。10年で83.1%上昇したが、バブル期の約4分の1
• 上昇率の上位10地点はすべて岡山市。10年で上がった地点は342地点中118地点
• 次の発表は2027年3月の公示地価（1月1日時点）です

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※市町村別の順位・平均価格・坪単価・10年前比・半年ごとの変動率は、上記の資料から筆者が計算しました（変動率は県と同じく小数第2位を四捨五入）。地価は1地点の評価額で、実際の売買価格とは異なります。